绿色建筑：房地产发展新趋势

露｝ｊ诒＆　●　鼢　绿色建筑：房地产发展新趋势　口文／雷亮王桂花　自上世纪八十年代以来，“可持续性　内，最大限度的保护环境、节约资源能源　体，对周围的环境不产生或少产生不良的　建筑研究”已逐渐成为国际间关切的建筑　和减少污染，为人类提供健康、适用、高效　影响：从建筑利用能源的角度来看，绿色　议题。许多国家纷纷提出绿色建筑、可持　的居住、工作和活动空间，最终实现与自　建筑具有节能、低能耗等优点：从建筑所　续性建筑、生态建筑等。以寻求“降低环境　然和谐的建筑物；是根据自然环境，综合　使用材料的角度来看，绿色建筑所采用的　的负荷”、“与环境相融”且“有利于使用者　运用生态学、建筑学的基本原理和现代化　是可再生材料，或者是可降解材料，能进　健康”的建筑，而在我国绿色建筑起步较　科技手段，对建筑与其他相关因素的关　行循环利用；从建筑设计的角度来看，绿　晚。近年来，我国被形象地称为“世界最大　系，进行合理安排组织，使物质能源在建　色建筑是一种开放式的设计，建筑内部与　的建筑工地”。在面临能源尤其紧张的今　筑系统内有序循环、转化，并与自然建筑　外部采取有效的连通方式，能对气候的变　天，绿色建筑在我国的发展成为必需。　和人三者之间高度和谐统一，创造出舒　化自动进行自适应调节；从建筑物排放废　２００５年２月２３日建设部负责人在　适、健康的人居环境，以改善生态环境、提　物的角度来看，绿色建筑能够使各种资源　新闻发布会上明确指出，国家将推行绿色　高生活质量。　进行循环利用，少排放污染物甚至达到零　建筑，这为我国绿色建筑的发展指明了方　二、绿色建筑的主要特征　排放；从可持续发展的角度来看，绿色建　向。可以预见，绿色建筑将是２１世纪建筑　根据生态学原理，大自然是一个最有　筑全面节约资源，建筑的发展以最小的生　的主流，也必然是房地产开发的主流。当　效率且没有污染的系统，绿色建筑就是尽　态和资源为代价，在广泛的领域获得最大　前，全社会的环境保护意识不断增强，营　可能地融入周围环境中，使建筑这个人工　的利益，是一种可持续发展模式。　造绿色健康住宅，为子孙后代承担义务，　制造物成为大自然这个整体的一个有机　三、现阶段我国房地产发展绿色建筑　正成为越来越多的开发商、建筑师追求的　部分。绿色建筑也是自然生态系统的一部　的必要性及可行性　目标。房地产开发、利润最大化和可持续　分，应当参与到自然生态系统的物质能量　（一）发展绿色建筑的必要性　发展的结合点就是开展“绿色建筑”。　循环中去。归纳起来，绿色建筑具有以下　适应形势、的需要：为了实现我　一、绿色建筑的内涵　这些特征：从建筑与自然环境关系的角度　国建筑节能５０％或６５％的目标，建设部　绿色建筑是指在建筑的全寿命周期　来看，绿色建筑与自然生态环境融为一　将制定和推广绿色建筑的完善法规，　的是好资产，对公司是利好；如果整体上市注　其本身又无法实现这个多元化的目标，从而使　上市公司而言，存在着被别人收购的潜在风　入的不是好资产，对公司就是利空。此外，从整　得大股东侵犯上市公司利益的现象较为普遍。　险，而通过吸收合并或定向增发实现集团公司　体上市已有的历史经验看，其整体上市能够成　而整体上市有利于消除关联交易、控股股东挪　的整体上市，也有助于强化大股东的控股地　功落地并被市场接受，一个重要原因是其集团　用上市公司资金等市场痛疾，并且有助于实现　位。并且，腑５【后企业控股股东和流通股股东　公司有着比较优质的资产和比较良好的发展　上下游业务的一体化，相应减少因关联交易所　之问拥有共同的利益取向，在此情况下，控股　前景。因此，企业要实现整体上市，要求其未上　带来业绩的不确定性和不稳定性，提高公司的　股东有更多的动力实现整体上市。此外，值得　市资产大股东质量较高，客观上就要求企业有　估值水平。因此，从这个角度来看，整体上市要　一提的是，企业整体上市方案的成功实施，在　较强大实力的大股东背景，这也是全流通时代　求大股东和上市公司之问具有一定的业务关　保证大股东一定控制力的前提下，还必须充分　企业具有中长期投资价值的重要因素。　联关系。　保护现有流通股股东的利益。若大股东持股比　（二）对大股东和上市公司业务关联度的　（三）对大股东控制力的要求．一般而言，　例较低，则大股东必须通过注入资产式的整体　要求．据统计，深沪两市一千多家上市公司中，　持股比例相对较高的大股东更有动力和能力　上市加大持股比例；若大股东持股比例较高，　有以上属于母子控股型公司在上市公司与控　把优质资产注入上市公司和其他公司共享，而　则可以通过对大股东进行定向增发，以收购其　股公司之间，有着密切的财产关系与利益关　在股权分置改革中，由于多数控股股东都是以　手中持有的资产。因此，大股东对上市　奎司的　系，大股东多元化的效用目标与上市公司单一　送股的方式来支付对价，从而降低了大股东的　控制权比例的高低不同，决定着企业整体上市　的追求公司价值最大化的效用目标不一致，而　控股比例，对于股改后大股东持股比例较低的　的不同方式和难易程度。■　《　作经济与科技＞２００８年４月号上（总第３４２期）　国　维普资讯 http://www.cqvip.com

经　謦垂　溅　ｌ　々　贬　其中包括内容更加宽泛的强制性标准规　能给购房者以“开发商有社会责任感”的　候情况对各种布局等加以认真分析研究，　范、国家对绿色建筑的扶持和激励措　印象，从而增强开发商品牌的信誉度，提　选择合理方案也是有利于提高建筑绿色　施等。作为房地产企业来说，如不能把握　高其品牌价值。　国家对我国建筑业的这种宏观方向，　势将使企业的长期发展受到致命影响。　性能的。　（二）发展绿色建筑的可行性．目前，　经济可行性：首先，绿色建筑是分级　很多开发商对绿色建筑望而却步，原因在　别的。如，美国ＬＥＥＤ将绿色建筑分为“不　适应市场需求变化的需要：在全社会　于对绿色建筑存在一种认识误区，即绿色　合格”、“合格”、“银质”、“金质”和“铂金”　倡导可持续发展的环境下，房地产需求市　建筑就意味着要高技术与高投入。诚然，　五个级别。我国的绿色建筑评价标准将绿　场很快将发生变化，主要有两方面因素：　绿色建筑需要不断的运用高新技术，然而　色建筑划分为三个等级。毋庸置疑，高级　一方面随着关于绿色建筑知识宣传的加　这种新技术的运用也是相对的，即作为大　别需要高技术和高投资，然而房地产开发　其应用的一般都是经过推　不同于实验研究，强，购房者自身环保意识增强，购房者对　众使用的房产，它可以选择较低级别的　于房屋绿色性能的要求必将愈来愈高。居　广和比较成熟的技术。就我国建筑业来　绿色建筑。这样，就可运用比较成熟的技　住或使用绿色建筑的居民，无形中就已经　说，如果要使我国建筑普遍达到超低能耗　术产品而不是高端技术产品，而这些产品　为环保或可持续发展做出贡献，这会大大　甚至零能耗标准，目前还存在困难，但是　已形成一定的规模和产业，其成本已经降　增加居住者的自豪感和荣誉感。从这点来　要达到比现有建筑节能５０％或６５％的目　低。其次，需要从全生命周期的角度来计　看，绿色建筑可以成为所开发楼盘长久不　标，完全不存在技术性障碍，而且其成本　算建筑成本。开发商通常只计算建筑的特　绿色建筑在实　定成本，其他绿色性能的成本却不计算在　衰的卖点；另一方面住房资源、能源消费　也并非人们想像的那样高，占居民日常消费开支的比例将大幅加大，　际应用中是可行的。　将迫使购房者更加重视房屋的使用费用，　内。据加利福尼亚州４Ｏ多家机构对　技术保障：首先，对于绿色建筑，有完　绿色建筑成本问题的调查，绿色建筑是一　就如同购车者考虑油耗一样。未来住房的　备的技术体系做后盾。建设部即将公布　项高效投资，前期投入的成本平均增加　使用费用将成为购房者考虑的一个重要　《节能省地型住宅和公共建筑推广应用技　２％左右，在其生命周期里，能使整个建筑　因素，如果开发商能顺应这种变化开发楼　术目　，同　首届全国节能省地型建筑　成本下降２０％以上。再次，绿色建筑的售　盘，必将为其项目的成功提供十分有利的　推广应用技术与产品展览会”也将在北京　价要高于普通建筑。绿色性能将大大提高　条件。　即使按高于普通建筑　举办，此次活动将展出来自全国各地建筑　所开发房产的品质，　房地产企业业务转变的需要：我国房　材料生产企业和研发机构的最新技术及　的价格租售，也同样能取得不错的业绩。地产企业在十多年的市场磨炼中已经经　节能产品，同时也包括已经在国内得到应　可见，虽然成本提高了，但开发商的利润　过了原始积累期，房地产企业要做强做　用的先进建筑节能产品和相关技术。这些　并不一定就减少，相反可能会增加。另外，　如税收等）出台，　大，就要从单一的房地产销售到房地产销　产品和技术，范围涉及绿色建筑的各个环　随着国家相关优惠（售、租赁与经营并举，通过优质资产的沉　节，而且大部分都可以实现大众化推广应　开发绿色建筑的初投资费用将进一步减　淀，获得企业可持续性稳定发展条件。因　用。其次，我国建筑并不需要复杂的技术　少。问题的关键就在于开发商对开发项目　此，房地产企业必将从开发建设（提供增　就能达到节能６５％的目标。以北方寒冷地　从规划设计到施工实施的组织，以及与相　外墙、屋面和外窗　关单位或人员的配合，只要措施得当，开　量供给）为主转向投资金融（保持存量供　区为例，只要围护结构（　给）为主，同时房地产企业的主要业务环　等）的保温性能达到加拿大同气候地区的　发绿色建筑或小区是可行的。节也将转变成为房地产资产全生命周期　水平，就可使其建筑节能达到目标要求，　（从规划设计、施工、运行管理直至拆除）　而这只需要通过外墙粘苯板或挤塑板、使　四、结语　随着国家将可持续发展作为２１世纪　的管理。因此，未来建筑全生命周期的资　用隔热窗户等外保温措施就可以实现。再　社会发展的基本战略，房地产业作为国民　源、能源消耗费用也将成为房地产开发企　次，合理的小区规划或户型设计也可以有　经济的支柱产业，新的市场机制使得绿色　业自身的一大开支，这恰恰与绿色建筑所　效降低建筑能耗。例如，建筑群落的布局　建筑可以通过市场竞争而不断发展，从而　关注的核心存在共同点；也可以说，绿色　不同，室外流过建筑的气流流速就不同，　促进和引导房地产业向着可持续发展的　建筑可以使房地产企业大大降低经营成　这将影响建筑外表面的对流换热系数；再　方向前进。绿色建筑日益得到、房地　本，获取更多利润，提高竞争力。　如，建筑的体型系数也会影响建筑外围护　产开发商、消费者和科研机构的重视，发　增强自身品牌价值的需要：现在房地　结构的散热，在其他条件相同时，建筑物　展绿色建筑是改变传统建筑业高消耗、高　产企业品牌对购房者的影响越来越大，在　的采暖耗热量随体型系数的增大而呈正　污染、低产出状况的根本途径；是转变经　提高我国建筑业运行质量和　某种意义上来讲，房地产企业的竞争也是　比例升高。不合理的户型设计也会增加建　济增长方式，其品牌的竞争。如果将绿色建筑作为房地　筑能耗，比如在北方寒冷地区盲目使用开　效率，走新型工业化道路的重要举措，对　产开发的理念之一，不但能提高所开发项　敞式阳台和外飘窗户，都是不利于节能　建设节约型社会和全面建设小康社会具　目在购房者心目中的品质、档次，同时也　的。可见，在规划设计时，如能根据当地气　有十分重要的意义。■　囝　（合作经济与科技＞２００８年４月号上（总第３４２期）