预 评 估 函
估价员：xxxx
成都中宇估价有限公司
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成都中宇估价有限
预评估函
和美集团：
受李先生的委托，我们对您所有的住房进行了一次估价。本着对客户高度负责的原则，我们根据国家的相关规定，本着公平，公正，独立的原则，按照公认的资产评估方法。对委托方委托估价的房地产市场价值进行评估工作。本公司估价师和超群、雷修玲进行现场的勘察和市场调查与问询，对委托估价资产在2011-3-30进行现场的勘察，现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、 委托方基本信息：
地 址：成都市金牛区天回镇天府江南春晖坊十七幢二单元
十四楼四号
用 途：居住住宅
建筑面积：75㎡（两室一厅） 住宅类型：高层电梯公寓 勘察日期：2011年3月30日 二、 评估范围和对象：
本次评估的资产是位于新都区的天府江南春晖坊17栋二单元
12楼4号住宅的使用权。至今为止，该住宅所包含的土地使用权还未分割，按照相关的法律法规，该住宅的土地使用权还不在评估范围内。委托资产的所有权证书为(2011)字第0001199号。
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三、 评估过程：
1、 接受委托：我所接受委托，根据有关文件及委托方具体经济
行为的需要，与委托方协商确定了评估目的、评估范围和对象，选定了评估基准日，拟定了评估工作计划，并签订了资产评估业务约定书。
2、 收集资料：收集和整理评估对象市场交易价格信息，确定可
比交易案例。
3、 评定估算：从时间因素、交易因素、区域因素、个别因素等
方面找出待估价房产与每个参照物之间的差异，然后据此对参照物之间的交易价格进行因素修正。
4、 评估汇总及提交报告：汇总评估结果，分析得出结论，写资
产预估价函。
四、 估价对象实体状况：
项目 楼盘名称 建成年代 结构 朝向 建筑物基本情况 外墙装饰 地基及墙面 装饰 配套设施 基础设施 门 窗 地面 内墙 天棚 卫生间 备 注 外观、造型 建筑层数 3 具体内容 天府江南·春晖坊 2010年12月 框架结构 南白朝向 涂料粉刷 地基无不均匀下降，墙面无裂缝现象 墙面为沙灰墙面 毛坯房 电梯两部（两梯六户）、消防、保卫、小区智能化初步实现 “三通”基础设施齐全 防盗门 铝合金窗 混凝土地面、未装修 沙灰墙面、未装修 未装修 未装修 于2010年12月竣工交房，为毛坯房，装修自理 现代建筑风格，高层电梯公寓 18层 装修状况 其他 From: *********公司 估价人员： 电话： 垂直交通 停车场 物业管理水平 智能化水平 临街道路类型 面积 形状 成新率 两部电梯，消防通道 地下停车场 天海物业 初步启用 蓉都大道、天海路 75㎡，小户型 规则多边形 100% 五、估价对象权益状况
项目 房屋产权证号 房屋所有权人 共有情况 房屋坐落 登记时间 房屋总层数 所在层数 2建筑面积（m） 规划用途 附记 填发单位 国地证号 土地使用者 权利状况 用 途 使用权类型 面积（m2） 终止日期 发证机关 填发日期 备注 具体内容 04房地证2011字第00000199号 李春城 单独所有 金牛区天回镇天海路天府江南春晖坊17栋12楼2号 2011年3月1日 18层 第12层 75 住宅 该房产权面积中含公摊面积 成都市房屋管理局 04房地证2011字第10000099号 李春城 未分割 住宅 出让 75 2049年3月9日 成都市房屋管理局 无 无 房屋状况 分摊土地使用权情况 据委托方提供的相关资料，估价对象所涉及的房地产除涉及抵押权外，未涉及通行权等其他他项权利，权属无争议，房地产来源合法，已设置抵押权对估价对象抵押价值有减值影响。
六、估价对象区位状况：
影响因素 公交便捷度 交通通达度 功能分区 环境景观 商服设施聚集状况 评估办法及可比案例 描述内容 有9、25、403、527、538、663、650路等多路公交线，对外出行方便。 区内道路有蓉都大道、天海路、北新干线、绕城高速等街道布局，路网密度较高，对外通达能力较强。 商住混合区 有成都植物园、天回银杏园等 商住混合区
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七、测算过程
比较因素条件说明表 比较因素 区位 交易日期 交易情况 建成年代 区域因素 个别因素 单价（元/㎡）
比较因素条件指数表 比较因素 区位 交易日期 交易情况 建成年代 区域因素 个别因素 待估对象 天府江南 100 100 2010年12月 100 100 实例A 天府江南 101 102 2007年 98 98 实例B 天府江南 102 102 2007年 100 96 实例C 天府江南 104 102 2006年 96 100 待估对象 天府江南 2010-4 待交易 2010年 优 良 实例A 天府江南 2010-2-21 完成 2006年 良 中 3808 实例B 天府江南 2010-4-9 完成 2008年 优 差 4600 实例C 天府江南 2010-12-7 完成 2009年 中 良 5102 八、测算过程：
实例A;
1、交易情况修正系数： 2、交易日期修正系数： 3、区域因素修正系数： 4、个别因素修正系数： 实列A= 实例B:
1、交易情况修正系数： 2、交易日期修正系数：
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3、区域因素修正系数： 4、个别因素修正系数： 实列B= 实例C:
1、交易情况修正系数： 2、交易日期修正系数： 3、区域因素修正系数： 4、个别因素修正系数： 实列C=
评估价格： 评估结果：
注： （1）本初步价值说明仅为相关单位提供价值参考，估价对象的房地产价值估价结果以最终正式估价报告为准。
项目负责人：XXX 估 价 人 员： XXX 审 核： XXX
成都中宇房地产土地评估有限公司
二О一一年三月三十日
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估价对象位置示意图
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