房屋维修改造工程项目管理措施分析

摘要：房屋维修改造在工程施工中较为常见，其项目管理有其特殊性的存在。本文针对房屋维修改造工程，从建设单位角度出发，分析了房屋维修改造工程项目管理措施，从项目论证、预算编制、人员管理、施工交底、材料管理、竣工验收、审计结算七个方面，进行了简要分析。为房屋维修改造工程项目管理提供借鉴，有助于房屋维修改造项目安全实施，施工质量符合要求，项目顺利竣工结算。

关键词：房屋维修 项目管理 措施

引言：房屋施工材料的寿命有限，施工工艺的局限，或是改变房屋功能的需要，会对房屋进行维修改造。房屋维修改造工程项目的实施与房屋新建相比，有其特殊性的存在，更加需要进行有效的项目管理，确保房屋维修改造项目能够安全顺利实施。

一、进行充分的项目论证。项目的充分可行性论证，是项目能够顺利实施的前提，要保证项目安全、顺利实施，必需经过专业的可行性论证。基于房屋受损，改变房屋功能等各种原因，需要对房屋进行维修改造，房屋维修改造不同于房屋新建，需要结合房屋原先的设计、结构、材料等，论证维修改造工程的可行性，包括维修改造施工工艺、施工材料的可行性。可邀请房屋前期设计单位项目负责人、施工单位项目负责人，以及建筑行业专家实地勘察，对房屋维修改造提出可行性建议或意见。房屋前期设计单位项目负责人对房屋的整体设计比较清楚，现今的维修改造是否符合房屋的结构、消防等规划设计，其从房屋的设计角度可提出专业意见。房屋前期施工单位项目负责人对房屋施工材料、施工技术、施工工艺等比较了解，可正确分析出目前房屋受损的原因，对进行维修改造的技术难点、材料选择，可提供有效建议。建筑行业专家对目前房屋施工先进技术及建筑规划比较了解，对房屋维修改造的施工工艺、施工材料，以及是否符合建筑规划等，可提出建设性意见。

二、编制合理的项目预算。编制项目预算，是推进项目实施的基础，项目预算不仅提供了项目实施资金需求，还提出了施工工艺、施工材料等要求；既为建设单位控制项目成本提供依据，又为施工单位提供项目实施参考。需要邀请有资质且信誉良好的预算编制单位，对房屋维修改造进行现场勘察，编制项目施工预算。为保证预算的合理性，针对已编制的项目施工预算，邀请第三方公司进行预算二次审定，既合理控制成本，为建设单位节约经费，又不会因为项目预算过低，导致项目施工偷工减料，影响房屋维修改造的安全性，确保施工质量符合要求。

三、实施人员精细化管理。房屋维修改造项目的实施是一项专业性技术性很强的工作，需要专业从业人员负责项目管理，监督项目实施整个过程。可发挥监理人员作用，聘请有资质且信誉良好的建筑类监理人员，监管项目进展实施，监督施工单位的施工工艺、材料、工期等，严格按照招标需求及合同相关规定执行，发现任何不符合要求的地方，均需及时督促施工单位整改。加强项目经理管理，督促项目经理树立安全生产观念，提高安全施工意识，深刻意识并正确对待自身岗位所需承担的重要工作职责，并能结合工程项目的实际情况，以及行业标准、国家规范，采取合理的安全措施，为项目施工安全管理工作的开展提供强有力参考依据[1]。严防施工单位为了追赶工期、控制成本而忽略施工安全工作，导致安全意识流于表面化和形式化，为现场施工埋下安全隐患。有效落实项目管理及安全施工主体责任制，使员工端正工作态度，约束施工行为，掌握安全施工技能，有效推进项目安全、顺利施工。

四、进行详尽的施工交底。交底工作是项目施工开展的首个环节，要保证房屋维修项目工程进度，提升施工项目管理质量，建设单位和施工单位必须做好施工前期的交底工作。项目施工开始前，建设单位、施工单位、监理单位相关人员务必召开一次项目实施交底工作会议，无论是分部实施的工程，还是分项实施的工程，都应在会议中做好相关交底工作。一是重点提醒施工项目中容易出错的环节，以及需要重点保护地方；二是对项目施工中运用的新材料、新技术进行交底，使施工单位和监理单位对工程设计目标，以及工程质量控制目标有更清晰的了解，确保工程能按照设计方案、招标需求、施工合同相关要求顺利完工[2]。

五、有效管理施工材料。材料质量是整个施工项目的重要组成部分，要想提高房屋维修改造项目管理水平，确保工程按照设计方案等要求顺利安全实施，施工单位必须做好施工材料的质量管理，选购质量高、符合建设单位要求的材料。在施工过程中，做好材料的现场保护，避免风吹雨淋破坏材料性能，影响材料的正常使用，采取必要的正确的措施，提高材料的使用价值，保证工程项目施工质量。

六、严谨组织竣工验收。维修改造工程项目和房屋新建工程项目一样，在项目施工完成后，同样需要进行项目竣工验收。一般由建设单位组织施工项目的验收工作，施工单位项目负责人、监理单位项目负责人参加，最好邀请建筑行业专家一起现场勘察验收。及时记录勘察验收过程中各方提出的问题，如达不到项目最终验收标准，需整理问题并经相关人员确认，形成项目初验报告。施工单位根据初验报告中各方提出的问题逐一整改，直至全部整改完毕。建设单位对照初验报告中的问题及整改事项，根据项目施工具体情况，再次组织项目竣工验收，如初验报告中需整改事项均已完成，且符合项目施工需求，形成项目竣工验收报告。

七、公正实施审计结算。审计结算工作是项目实施的最后环节，做好审计结算工作关系着项目是否能顺利收尾，建设单位要高度重视。一是公正选择审计单位。项目施工竣工验收后，由建设单位邀请行业有资质、信誉良好的第三方审计单位，进行项目审计工作，为了保证审计结果的公平公正，第三方审计单位与本项目编制预算的单位不能是同一家单位。二是严格审核结算资料的合法性及完整性。房屋维修施工项目结算资料复杂众多，包括施工合同、开工报告、特殊部位及隐蔽工程施工记录、变更签证、竣工图纸、竣工报告等，各项结算资料必须经相关单位签字盖章，而且资料必须完整，如有签字盖章或是资料种类份数缺失的，需相关单位补齐后再进行审计结算，避免后期责任方拖尾扯皮。三是做好项目施工内容现场勘察。无论是总价合同还是单价合同，针对合同内的项目内容都必须去现场核实，核实是否按照设计图纸施工，是否按照预算清单工程量施工。现场施工内容与设计图纸不一样，且无变更内容的要扣除；现场增加的施工内容但无相应变更手续的，不能随意增加，需要完善相关手续后再添加。

结语：房屋维修改造工程施工与房屋新建有其相同的地方，也有其特殊性，需要加强房屋维修改造工程项目管理，进行充分论证，编制合理预算，精细化人员管理，详尽施工交底，有效管理施工材料，严谨组织竣工验收，公正实施审计结算，确保房屋维修改造项目安全顺利实施。

[1]谢敬文. 建筑施工现场安全管理存在的问题及对策[J]企业改革与管理2020（10）：21-22.

[2] 李兴宏.房屋建筑工程施工技术及现场施工管理探析[J]建筑细部2020（09）：.