近日，我的一个朋友在北京购置房产，据说好几家抢一套房，几百万的首付恨不能赶紧交到卖方手中，生怕几分钟房子就被别人像偷菜一样抢走。
沉寂了一阵子的房市，在去库存的大背景下，成交量频频上升，房价节节攀高。
然而每每房价上涨，人们都会拿日本八十年代房产价格下跌50%之多的前车之鉴来对比中国一路飙升的资产价格。
这其中，一部分人希望看到泡沫转折点，找到最后的傻瓜去接盘。而另一部分人则期待房价的断崖式下跌，自己以低价入手，笑到最后。
一．大背景：日本的各路危机与中国的现状
所谓日本泡沫经济时期，是指1985年“广场协议”的签署，日元被迫大幅升值，到1990s初日本楼市、股市相继暴跌的时间段。
“广场协议”签署，日元开始急速升值。日本政府为扩大内需——降低利率，增加市场中流通的货币量，这无疑是给既有的通货膨胀火上浇油，继续吹大泡沫。
与之同时，日本还经历了三次石油危机，亚洲金融危机，可谓前狼后虎。
戳破泡沫后的20年间，地产价格以每年7%左右的速度下降，累积降幅达80%。人称“失落的20年”。
数据来源：腾讯财经
2008年美国次贷危机后，中国实施了4万亿的经济刺激，实施量化宽松政策。
虽然避免了国内的经济衰退，但是大量的人民币被印刷出来，而相应的实业却没有大幅增长，与日本情况类似，造成了资产价格的节节攀升。
实体经济只有10%的增长时，货币供应量却增长20%甚至30%，就说明一定是物价上有问题或者出现了泡沫经济。
以上，日本的泡沫破裂其实有国内外各方的多重压力，与目前我们感觉要跌要跌的背景其实不大相同。
二．金融政策
美国“广场协议”要求日元升值，并扩大内需，所以日本金融政策不断放宽，原本用于出口、实业等等资金就流向了房地产。
日本实行金融自由化，即企业可以通过外汇以及发行股票、债券的手段，以更低的成本直接融资，而不再选择向银行贷款。
与此同时，家庭仍把钱存入银行，银行就只能把存款投资于国债和被认为安全且高回报的房地产，断开了之前与实业相连的良性循环。
日本宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，极大的增加了流动性与炒房热。一些曾经不是银行主要客户的中小企业，在融资的时候也可以用房地产作为担保，即银行对和房地产有关联的企业融资都增加了。
通俗的说，很多企业和银行也加入了炒房大队，整个金融投资开始向房地产领域倾斜。
对比“广场协议”，我国目前虽也有来自美国的汇率升值压力，但我们却有能力不听他们的呀。
另外，人们虽可以用房产贷款买房，但是贷款比例最高占总房款的70%。就是说，房价要跳水下跌30%，银行才会联动一系列的不良债权从而触发大危机。
而这事的概率，你说呢？
更何况，中国大部分银行都属国有，央行掌握着货币政策的制定和执行；印钞机的开关，调节货币供应量的货币发行权都属央行执掌。
所以，你说呢?
三．宏观经济的增长对比房价增速，你猜谁赢了？
1980s的日本已经步入发达国家行列，是很成熟的经济体了。对于生产活动来说，投资余地已经不大，只能把资金投向房地产等固定资产领域。
日本和中国，在高速发展时期由于GDP等各种指标全部上升，因此房价随之上升也被认为是恰当的。
而我国最近几十年经济高速发展，现属发展中国家之列。
按照市场的客观规律，有一段时间出现泡沫，然后破灭，只要不是高速地硬着陆，都是十分普通的事。
泡沫，就是资产价格与实体经济无关的部分，与GDP相背离的部分。
资料来源：国家统计局新华社记者编制
日本在1980s中期，无论是股票资产价格还是土地资产额，都仅占GDP的一半。但在1987年，东京住宅用地的市价总额竟达到GDP的1.5倍，1989年股票资产额也达到了GDP的1.5倍，其泡沫程度可见一斑。
由国家统计局数据显示，我国2016年第二季度GDP环比增长1.8%，同比增长6.7%，而房价涨幅数据如下图所示，远远超过GDP增速。
数据来源：腾讯财经
因此，不考虑房子的特殊供需曲线，人民心理，一篮子投资等等复杂问题，单从数据上方面来看，房价的确存在泡沫。
四．城市化进程
在人口红利方面，日本只有1.3亿人口，而中国有13亿人口，国土面积更是相差约26倍，有着广阔的内需市场。
中国的闲置劳动力还有很多，农村人口进入城市，农村实现工业化，都会带动中国经济的增长。
数据来源：国家统计局
内需亦称“城市化需求”，至今中国的城市化比例大约为53%（统计局只给到2012年的数据，我也表示无能为力，摊手…）。
而发达国家的平均水平大概是70%-80%。看起来，我国的经济还有很持久和坚挺的发展原动力嘛。
数据来源：国家统计局
由国家统计局给出的流动人口、常驻人口数据，在北、上等一线大城市，城市化所带来的巨大需求，该效应只能比全国更加显著。
五．中美房价对比
根据链家、搜房网的数据，2016年纯商品住宅单套平均成交金额:
北京：500万+RMB
上海：500万+RMB
以上，是全市的平均价，包含了广袤的郊区较“低”价格的房子。
根据美国Douglas Elliman的数据:
洛杉矶：
平均总价1033万人民币一套。
中位数667万人民币一套。
纽约曼哈顿：
平均每平方英尺成交价约等于126，000人民币/平米；
成交平均数2921万人民币。
成交中位数1794万人民币。
二手房市场，平均每平方英尺成交价约等于104，280人民币/平米。
成交平均数993万人民币。
成交中位数633万人民币。
看到以上数据，我的心情是懵逼的。
希望我们国家在经济方面“超英赶美”就好，房价可不要学她们，不过不知道市场经济下会否如我所愿？
六．房价收入比
日本深处泡沫时，住宅价格与收入的比例大概15:1到10:1，而中国目前的房价收入比在10:1左右的也不在少数。
数据来源：腾讯财经
可是，日本经过多年的再分配制度调整，国家的贫富差距已经不大，我国则不然。
基尼系数，按照联合国有关组织规定：
标准来源:：百度百科
你们知道，基尼系数是根据劳伦茨曲线所定义的判断收入分配公平程度的指标，数值越低说明财富分配越平均：日本0.25，美国在发达国家中偏高为0.45，中国为0.462。
所以说，房价收入比数据还看得过去，（虽然官方的房产成交价为了避税等因素，会按照网签价签订合同，从而远低估了现在的房价）我们却普遍觉得卖肾也买不起了，还是因为拖了土豪后腿，又被土豪平均了一发。
不说了，旁边两个外地口音的大妈正商量着拿几百万给孩子购置新房呢。
诶，公交来了，我先滚去北三县看看。
七．征收税负，刚需者就会受益吗？
日本也提高过固定资产税，这是针对房地产泡沫的一种非常有效的遏制手段。可是，提高固定资产税，会抑制所有人的投资，包括投机者和刚需者。
而这税负到底谁会承担更多，则取决于需求弹性。听名字就知道，肯定是刚需的胖友们会被宰得更多，而投机客本就是买低卖高，哪有刚需入住来得着急？
对于刚需来说，需求弹性小，所以税负会转移到需求方。
越刚需的商品，其需求函数的曲线则会越陡峭。如上图，大家可以自己旋转曲线，画画试试，如果增加税收，深蓝色的消费者承担的部分才会上升的更多。
所以，征收房产税等各种抑制房产交易的税种对于刚需来说，未必是好事。
反而，降低其他税收，减小贫富差距才是可持续发展的正道儿。
中国的中产阶级刚刚崛起，但累进税率已达45%，这显然不利于形成橄榄型社会，使广大人民群众积累初期财富。
另外，17%的增值税也远高于发达国家的12%。
以上两点，都不利于消费发展，扩大货币乘数，提升经济活力。个税应起码应降低到与公司税相同吧。
当然，工资也不是说提高就提高的。
人为可以改变的也只是短期内的工资，而长期的工资还是由生产能力决定的。中国的劳动生产能力提高了，工资也随之提高了才是公平、可持续的做法。
八．泡沫破裂，真的惠众吗？
日本学界普遍认为，泡沫破裂重要的、直接的原因是当时日本的“大藏省”——相当于中国的银行监督委员会，出台了限制房地产融资的“总量限制”政策，规定了不得增加对房地产的融资比例。
中国信贷体系则具有软特性。
当借款方无法偿还时，其资产通常不会被没收清算，而没收清算恰是硬着陆的主要原因。
在我国，借贷双方（银行和大企业）一般都是政府所有，贷款重置就是很自然的过程。只要货币保持相应的增长，名义GDP就会与M2（广义货币：同时反映现实和潜在购买力）保持一致。
从金融结构和政府政策制定流程上，政府和整个金融系统大概都会避免像日本当年那样过激的行为，以史为鉴。
日本的那个大招使得土地担保价值应声下跌，银行经营出现不良资产和资产损失，贷款减少，经济滞缓，即使货币政策再宽松，利率再低都无法刺激经济增长，陷入了很无奈很沮丧的流动性陷阱。
人民都丧失了投资意愿，宁愿将钱存入银行被动接受贬值，也不会再去消费和促进国家经济的流动性和活力了。
你看，房价快速的下跌，投机者会受创，很多刚需却在高点入手的百姓也会受创，因为房价跌了还要还以前的贷款啊。
各产业也会联动受到影响，经济放缓，失业潮来临，平均工资下降，原来买不上房的同志们大概还是买不起啊。
AT LAST:
房价走势究竟如何，谁都无法预测。
也许我们只能做好自己，努力过好自己的小日子。有一个相爱的老公老婆，有二三知心的狐朋狗友，偶尔放飞一下自己谈谈诗歌，闯闯远方。
我们只是常人，我们赌不起这份国运，也许只能选择裹挟其中。